주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 임차인이 기존 계약에서 핵심 조건이 크게 변경된 재계약을 체결한 경우, 이는 새로운 계약으로 간주되어 다시 1회의 갱신청구권이 발생한다. 판례에 따르면 임대차 조건의 실질적 변경이 있을 때 새로운 계약으로 인정된다. 임차인은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 갱신청구를 해야 하며, 이 기간을 놓치면 권리 행사가 불가능하다.
임대인은 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있다. 그러나 법원은 임대인의 실거주 의사에 대해 일관성, 매물 게시, 구체적 계획 등 다양한 정황을 종합적으로 판단한다. 실거주 의사가 명확하지 않거나 매물로 게시된 경우, 실거주 주장이 인정되지 않을 수 있다. 임차인은 임대인의 발언을 기록하고, 모순되는 증거를 확보하는 등 적극적으로 대응할 필요가 있다.
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